Inscription d’une hypothèque judiciaire : les points clés à connaître

Titulaire ou non d’un titre exécutoire, vous êtes en votre qualité de créancier en droit de faire inscrire une hypothèque judiciaire sur un ou plusieurs biens appartenant à votre débiteur. 

Si vous êtes en possession d’un titre exécutoire (décision de justice ou acte authentique), la procédure sera plus rapide dans la mesure où vous n’aurez pas à saisir le tribunal mais pour le reste la procédure demeure identique.

•    Saisine du Juge aux fins d’autorisation d’inscription provisoire d’une hypothèque judiciaire (en l’absence de titre exécutoire) 

Dans l’hypothèse où le créancier ne dispose pas d’un titre exécutoire, il est tenu de saisir le juge par requête afin d’obtenir une autorisation d’inscription provisoire d’hypothèque judiciaire. La représentation par avocat est obligatoire si la créance dépasse 10.000 euros.

Le juge compétent est le Juge de l’exécution. Toutefois si la créance relève de la compétence du Tribunal de commerce, le Président dudit Tribunal sera seul compétent.

Le créancier doit prouver l’existence de sa créance à l’encontre du débiteur propriétaire du bien (créance paraissant fondée en son principe) et que la créance est menacée en son recouvrement. 

•    Inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire

Une fois l’ordonnance d’autorisation rendue, le créancier dispose d’un délai de 3 mois pour faire inscrire l’hypothèque judiciaire provisoire au service de la publicité foncière dont relève le bien en question et ce à peine de caducité de l’autorisation.

Si le créancier dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire, il doit tout de même solliciter l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire. En revanche, aucun délai ne lui est imposé.

Le recours à un avocat local est obligatoire pour l’inscription.

 L’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire requière la réunion de diverses informations concernant le propriétaire ainsi que l’immeuble objet de l’hypothèque. 

Ces informations pourront être obtenues au moyen des cerfa suivants :

-    Informations concernant l’immeuble cerfa n° 3233-SD pour les publications à compter du 1er janvier 1956 et cerfa n° 3231-SD pour les publications antérieures ;

-    Demande de renseignements hypothécaires cerfa n° 3241-SD.

Une fois ces informations réunies, il sera possible de compléter le cerfa n° 3267-C-SD correspondant au bordereau d’inscription d’hypothèque provisoire en deux exemplaires originaux en recto verso + une copie pour la dénonce par huissier. 

Il doit notamment être mentionné dans le cerfa :

-    La nature de l’inscription « inscription d’une sûreté provisoire judiciaire - hypothèque » ;

-    Le domicile élu (le cabinet de l’Avocat ou bien le domicile du créancier) ;

-    Le titre exécutoire ou l’ordonnance d’autorisation ;

-    L’identité précise du créancier : pour une personne physique nom(s), prénom(s) dans l’ordre de l’état civil, domicile, date et lieu de naissance, profession ainsi que le nom du conjoint le cas échéant, pour une personne morale forme, siège social (informations Extrait K-bis), ces renseignements d’identité sont certifiés par le rédacteur du bordereau ;

-    L’identité du débiteur (cf.supra), situation personnelle, profession, domicile ;

-    L’identification de l’immeuble grevé (adresse, parcelle cadastrale avec indication « sur ses parts » ;

-    L’effet relatif : indication de chacun des propriétaires avec mention concerné ou non concerné par l’hypothèque, la quotité de propriété de chacun des propriétaires, le titre de propriété avec date, nom du Notaire, vendeur(s), références de l’acte (exemple : 2014P8140) ;

-    Le montant de la créance garantie (le principal de la créance et les intérêts ainsi que leur taux et leurs éventuelles majorations) ;

-    Les « dispositions particulières – renvois » notamment mention d’une éventuelle cession de créance ;

-    Les certifications : « Me Florian DESBOS certifie conforme entre eux les deux bordereaux établis sur quatre pages et certifie que le montant du capital de la créance garantie n’est pas supérieur à celui figurant dans le titre générateur de la sûreté. Me Florian DESBOS certifie en outre que l’identité des parties lui a été régulièrement signifiée ».

L’original du titre exécutoire ou de la décision autorisant l’inscription doit être annexé au cerfa.

Le cerfa est à adresser au service de la publicité foncière du lieu de situation du bien.

Les frais d’inscription sont à régler par chèque d’avocat et de préférence un chèque CARPA. Pour connaître le montant exact des frais, il est préférable d’appeler le service de la publicité foncière.

Lors de l’enregistrement, il est indispensable de solliciter la communication du numéro d’enregistrement. Et pour cause, dans les huit jours de l’inscription, un huissier de justice mandaté par le créancier doit dénoncer l’inscription au débiteur avec mention du numéro d’enregistrement. Cette dénonce est prescrite à peine de caducité de l’inscription.

La dénonce informe le débiteur de son droit de contester devant le Juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble l’inscription provisoire dans un délai d’un mois à compter de la réception de l’acte d’huissier.

L’attestation d’inscription est adressée au créancier ou à son conseil selon le domicile élu par voie postale environ 2 mois plus tard.

L’hypothèque judiciaire provisoire est valable 3 ans. Attention en l’absence de titre exécutoire, il appartient au créancier d’en obtenir un dans un certain délai (cf. infra).

•    L’éventuelle contestation de l’inscription hypothécaire par le débiteur

Le débiteur peut saisir le juge par assignation aux fins d’obtenir la mainlevée de l'inscription ou la réduction des sommes garanties ou encore le cantonnement de la sûreté à un ou plusieurs biens.
Le juge compétent est soit le juge qui a autorisé la mesure soit le juge (Juge de l’exécution ou Président du Tribunal de Commerce cf. supra) du lieu du domicile du débiteur.
La représentation par avocat est obligatoire si la créance dépasse 10.000 euros.

•    Le cas échéant saisine du juge aux fins d’obtention d’un titre exécutoire

Si le créancier ne bénéficie pas d’un titre exécutoire, il est tenu, dans le mois qui suit l’inscription, d’introduire une procédure ou bien de réaliser les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre. 

•    L’inscription de l’hypothèque judiciaire définitive

Dans un délai de deux mois à compter de l’obtention du titre exécutoire ou à compter de l’inscription si le créancier en possède d’ores et déjà un, il convient d’inscrire définitivement l’hypothèque. 

L’inscription se fait au moyen du cerfa n° 3267-C-SD.

Il convient d’indiquer comme objet inscription hypothèque judiciaire définitive se substituant à celle prise le tant volume « 2019V N°2545 » ayant effet jusqu’au tant (10 ans sauf exception, à compter de la date du formulaire d’inscription de l’hypothèque définitive)

Doivent être fourni le certificat de non-contestation de l’inscription provisoire ou le jugement rejetant les contestations avec certificat de non-appel.

L’hypothèque définitive prend rang rétroactivement au jour de l’inscription provisoire. Aussi il doit être indiqué à la rubrique « Dispositions particulières – renvois » : « la présente inscription d’hypothèque définitive se substituant rétroactivement à l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise au service de la publicité foncière de LYON le tant volume « 2019V N° 2545 ».

La durée d’effet de l’hypothèque dépend de la nature de la créance (cf. article 2434 du Code civil).
Le renouvellement de l’hypothèque nécessite quant à lui de remplir le cerfa 3267-R-SD.