Prêt relais : les points essentiels à connaître

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier et racheter un nouveau bien : vous avez très certainement entendu parler du prêt ou crédit relais.

Le crédit relais immobilier est défini comme il suit à l’article L. 311-1 16° du Code de la consommation :

« Crédit relais, un crédit d'une durée limitée destiné à faire l'avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d'un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien ».

Plus simplement, il s’agit d’un crédit par lequel la Banque avance une partie du prix de vente de votre bien immobilier pour vous permettre d’acquérir un nouveau bien immobilier. Une fois le bien vendu, vous remboursez le crédit relais.

Le montant du crédit relais varie en fonction de la valeur du bien à vendre et après déduction du capital restant dû s’il était financé par un crédit : entre 50 et 80% en moyenne.

La durée du crédit varie quant à elle généralement entre 1 an et 2 ans voire parfois 3 ans.

Le remboursement doit ainsi intervenir au moment de la vente ou au plus tard au terme du crédit relais.

Vous pouvez opter soit pour une franchise partielle avec remboursement pendant la durée du prêt des seuls intérêts et cotisations d’assurance ou pour une franchise totale avec paiement des seules cotisations d’assurance. Attention en cas d’option pour la franchise totale, la Banque peut prévoir au contrat une capitalisation des intérêts autrement dit les intérêts pourront eux-mêmes produire des intérêts au bout d’un an.

En application des engagements de bonnes pratiques pris par les banques le 21 octobre 2008 à la demande du gouvernement, celles-ci contactent, au moins six mois à l'avance, les emprunteurs engagés dans un crédit relais afin de leur proposer de faire le point sur les démarches de vente du bien immobilier, les difficultés rencontrées et les dispositions qu'ils envisagent de prendre. Une réponse ministérielle en date du 26 janvier 2010 a rappelé cet engagement des banques. Une seconde réponse ministérielle en date du 24 mars 2011 a indiqué que le gouvernement avait demandé aux banques de poursuivre leur mobilisation et que les établissements bancaires s’étaient engagés à n’appliquer aucune pénalité aux clients dont la durée initiale du prêt relais serait rallongée ou des échéances de ce même prêt reportées pour faciliter le dénouement d’une opération d’achat revente.

L'emprunteur est par ailleurs invité à prendre contact avec le prêteur au plus tard trois mois avant l'échéance du crédit afin de discuter des possibilités d'aménagement personnalisé du crédit relais.

En outre, la première chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de cassation imposent au prêteur qui accorde un crédit relais un devoir de mise en garde contre le risque éventuel de non-remboursement lié à un endettement excessif (Cass. 1re civ., 1er mars 2017, no 15-29.009 ; Cass. 1re civ., 22 juin 2017, no 15-28.649 ; Cass. com., 8 avr. 2015, no 14-13.372).

En cas de non-respect de ce devoir, il est possible d’engager la responsabilité contractuelle du prêteur sous réserve de la démonstration d’un préjudice.

Enfin, si vous ne parvenez pas à vendre votre bien immobilier avant le terme du prêt relais et qu’aucun accord amiable ne peut être trouvé avec votre Banque, pas de panique.

Comme en matière de crédit à la consommation et de crédit immobilier classique, vous avez la possibilité de saisir le Tribunal judiciaire afin d’obtenir des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 24 mois sur le fondement de l’article L. 314-20 du Code de la consommation renvoyant à l’article 1343-5 du Code civil.