Sans prétendre à l’exhaustivité, cet article vise à présenter de manière synthétique les grands corps de règles qui gouvernent la fixation et la révision du loyer du bail commercial en cours d’exécution. Les solutions relatives à son renouvellement feront l’objet d’un article dédié.
Comment fixer le loyer initial ?
Aucune réglementation spécifique ne régit la fixation du loyer initial du bail commercial. Les parties sont libres de convenir du montant du loyer au moment de sa conclusion. Les principes généraux du droit des contrats imposent toutefois que le prix soit, à tout le moins, déterminé ou déterminable (C. civ. art. 1163).
La fixation du prix bail révisé ou renouvelé est en revanche rigoureusement encadrée par le législateur, l’objectif étant de le faire correspondre à la valeur locative (C. com. art. L. 145-33).
Comment fixer le loyer révisé ?
En cours de bail, le loyer peut faire l’objet d’une révision par le jeu de la révision légale triennale ou par celui de la volonté des parties.
Qu'est ce la révision légale triennale ?
Le Principe
Chaque partie dispose de la faculté de faire réviser le loyer tous les trois ans afin de le faire correspondre à la valeur locative. Cette faculté est d’ordre public (C. com. art. L. 145-33, L. 145-37 et L. 145-38 al. 1) :
« La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable (…) ».
La demande en révision répond à un certain formalisme. Ainsi :
« La demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert (…) » (C. com. art. R. 145-20).
En cas de désaccord entre les parties, le juge pourra être saisi d’une demande en fixation du prix du bail révisé dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 et suivants du Code de commerce.
Ces dispositions n’empêchent cependant pas les parties de réviser le montant du loyer avant l’expiration du délai de trois ans si elles en sont convenues.
Les Limites
La révision du loyer est toutefois soumise à un plafonnement dans les conditions prévues par les dispositions de l’article L.145-38 al. 3 du Code de commerce.
Ce plafonnement est écarté en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. Encore que dans ce dernier cas, l’augmentation du loyer ne peut excéder 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente (C. com. L. 145-38).
Qu'est ce que la révision contractuelle ?
La clause d’échelle mobile permet de faire varier le montant du loyer en fonction d’un indice de référence et d’une périodicité choisis par les parties. Cette clause est d’application automatique.
La validité de ces clauses est encadrée par les dispositions des article L. 112-1 et suivants du Code monétaire et financier. Sont notamment prohibées :
Toute clause prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ;
Toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaire ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties.
La clause doit en outre prévoir la réciprocité de la variation : est nulle la clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse (Civ., 3ème, 14 janvier 2016, n°14-24.681).
Un mécanisme de révision légal est également prévu à l’article L145-39 du Code de commerce afin, là encore, de faire correspondre le montant du loyer indexé à la valeur locative :
« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation du loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
Les clauses d’échelle-mobile sont à distinguer des « clauses-recettes » qui prévoient une indexation du loyer sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur. Ces clauses stipulent généralement une partie fixe et une partie variable. Elles échappent au mécanisme de la révision légale (Civ, 3ème 13 janvier 1988, 88-16.978 ; Cass, civ 3ème., 13 janvier 1988, n°88-16.978).
