La procédure de saisie immobilière : les enjeux pour le débiteur

La procédure de saisie immobilière est une procédure complexe, difficile à appréhender pour les justiciables. Cette complexité entraîne un coût important, et elle est souvent mise en place que lorsque la créance est suffisamment importante.

Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut engager ce type d’actions.  Le plus souvent le créancier disposera d’un jugement ou d'un titre notarié.

Cette procédure se déroule en plusieurs étapes.

1ere étape : la délivrance d’un commandement aux fins de saisie

La procédure débute par la délivrance d’un commandement aux fins de saisie. Cet acte est important dans la mesure où il rend l’immeuble indisponible. Par ailleurs à compter de cet acte les loyers doivent être versés directement à l’huissier saisissant. L’acte de saisie d’un immeuble emporte saisie des loyers.

Le commandement est ensuite publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa délivrance.

A l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement il est procédé à un procès-verbal de description par un huissier.

Concrètement un huissier se rend sur place et procède à une description précise du bien. Il convient de le laisser procéder à cette description, pour ne pas risquer d'engager des frais supplémentaires.

2e étape : l’assignation à comparaître devant le Juge de l’exécution

Dans les deux mois qui suivent la publication au fichier immobilier du commandement de payer valant saisie, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaître devant le Juge de l’exécution à une audience d’orientation. L’assignation est délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience.

Cette étape est très importante.  En effet devant le juge de l’exécution il va être possible de contester la créance. Or, il arrive fréquemment que la créance n’ait jamais été vérifiée, celle-ci résultant par exemple d’un acte notarié. Souvent également la créance est surévaluée, et il est possible de faire valoir des moyens pour la contester. Il est également possible de solliciter un délai de grâce de deux ans. S’il n’est pas fait état de ces moyens devant le juge de l’orientation ceux-ci ne peuvent plus être soulevés par la suite.

Par ailleurs durant cette procédure le prix minimum de vente est arrêté. Enfin lors de cette étape il peut être demandé un délai afin de procéder à une vente amiable. Il faut néanmoins avoir en amont procédé à une évaluation du bien, et mis le bien en vente dans une ou des agences. A défaut la demande n’a que très peu de chances d'aboutir.

Le juge fixe un délai pour vendre le bien à l’amiable, celui-ci ne pouvant excéder 4 mois. Si à l’issue de ces 4 mois un compromis a été signé, et que le bien est en cours de cession, un nouveau délai de 3 mois peut être ordonné.

3e étape : La vente aux enchères du bien

A défaut de vente amiable, et si la créance est retenue, il est procédé à la vente aux enchères du bien. Dans ce cas la vente ne peut quasiment plus être reportée. Dans l’intervalle il est bien sûr toujours possible pour le débiteur de s’acquitter du montant dû.

Le juge fixe une date de visite. Les potentiels enchérisseurs ont le droit de venir visiter physiquement le bien.

Lors de la date prévue le bien est vendu au plus offrant.

Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :

• le débiteur saisi
• les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure
• les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie

Il est important de noter que le débiteur saisi ne peut acheter via une SCI. Souvent cette question est en effet posée.

Par ailleurs sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, ce qui reste très rare en pratique, l’adjudicaire peut mettre à exécution le titre d’expulsion à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. Il est précisé que ce paiement doit intervenir dans un délai de 2 mois et 10 jours à compter de la répartition de l’acte de vente.

4e étape : la distribution du prix

La dernière étape est la distribution du prix de vente entre les créanciers inscrits. Lorsqu’il n’existe qu’un créancier le débiteur n’est informé de la distribution du prix qu’à postériori. Il peut la contester s’il estime que le montant de la créance ne correspond pas à ce qu’a fixé le jugement.

Lorsqu’il existe plusieurs créanciers il est établi un projet de distribution. Celui-ci est notifié au débiteur qui a alors un délai de 15 jours pour contester.