Prêt immobilier (soumis aux dispositions du Code de la consommation) et sûretés
Un prêt immobilier n’est accordé qu’à certaines conditions visant notamment à protéger l’établissement bancaire en cas de défaillance de l’emprunteur non professionnel.
C’est ainsi qu’il vous sera bien souvent imposé la souscription d’une assurance emprunteur en cas de décès ou d’incapacité / invalidité mais également une sûreté.
Les principales sûretés utilisées en la matière sont le cautionnement, le privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle.
Le choix entre cautionnement et les autres sûretés sera bien souvent guidé par le coût engendré pour l’emprunteur.
I – Le cautionnement
Le cautionnement d’un prêt immobilier constitue une sûreté accordée par un organisme de caution mutuelle ou bien par une personne physique.
Le bien financé ne sera ainsi grevé d’aucune sûreté de sorte qu’en cas d’incident de paiement, l’établissement bancaire sera en droit de poursuivre en paiement la caution et non de saisir le bien financé.
Compte tenu des montants en jeu, le cautionnement sera le plus souvent assuré par un organisme de caution mutuelle tel que CREDIT LOGEMENT. S’agissant de cet organisme en particulier, les frais de cautionnement se décomposent en deux parties, une définitivement acquise à l’organisme de caution et l’autre pouvant être restituée à l’emprunteur en fin de prêt en fonction du taux de sinistres enregistrés chez l’ensemble des emprunteurs. Un tel cautionnement risque cependant d’être refusé par les organismes notamment en début d’activité professionnelle pour les travailleurs non-salariés, obligeant l’emprunteur à recourir au privilège de prêteur de derniers ou à l’hypothèque conventionnelle.
Lorsque l’établissement accepte qu’une personne physique se porte caution du prêt immobilier souscrit, aucun frais propre à l’acte de cautionnement ne vous sera facturé. En revanche, vous devrez vous acquitter des frais d’information annuelle de la caution qui peuvent sur des prêts de longue durée représenter un coût non négligeable.
Le cautionnement donné par un organisme de caution mutuel apparaît ainsi être la sûreté à privilégier lorsque vous souscrivez un prêt immobilier puisque ne mettant pas en jeu directement votre patrimoine immobilier et représentant un coût moindre par rapport au privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle.
II – Le privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle
Contrairement au cautionnement, le privilège de prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle permettent à la Banque de saisir le bien immobilier objet de la sûreté et d’être payée par priorité sur la vente dudit bien en cas de défaillance de l’emprunteur. Ce type de sûreté expose donc l’emprunteur à un risque non négligeable qui se réalisera en cas de prononcé de la déchéance du terme du prêt conduisant à rendre immédiatement exigible le capital restant dû.
- Le privilège de prêteur de deniers
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) constitue un privilège (à savoir un droit pour le créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires) spécial (par opposition aux privilèges généraux sur lesquels il prime en cas de concours) portant sur le bien immobilier financé. Aussi, en cas de saisie et de vente du bien immobilier objet de la sûreté, le prêteur sera indemnisé par priorité.
La Banque optera pour le PPD en cas d’achat d’un logement ancien, d’un logement neuf dont la construction a été achevée ou d’un terrain.
L’avantage du PPD par rapport à l’hypothèque est qu’il représente un coût moindre, la taxe de publicité foncière n’étant pas due par l’emprunteur. Il demeure en revanche généralement plus coûteux qu’un cautionnement.
La mainlevée du PDD pourra être demandée avant le terme du prêt notamment en cas de revente du bien objet de la sûreté. Les frais seront toutefois à la charge de l’emprunteur.
- L’hypothèque conventionnelle
L’hypothèque conventionnelle constitue elle aussi une sûreté portant sur le bien immobilier financé ou sur un autre bien immobilier appartenant à l’emprunteur. Le prêteur pourra en cas de défaillance de l’emprunteur faire saisir le bien en question et être payé par priorité sur le prix de vente.
Par opposition au privilège de prêteur de deniers (PPD), l’hypothèque conventionnelle est utilisée lorsque le prêt permet de financer une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), des travaux de rénovation ou d’aménagement ou en matière de prêt relais. Il arrive donc parfois que l’hypothèque vienne compléter un PPD.
L’emprunteur devra s’acquitter des émoluments du Notaire, de la taxe de publicité foncière et des frais de formalité. L’hypothèque conventionnelle représente donc un coût plus important que le PPD et le cautionnement.
Tout comme le PPD, l’hypothèque conventionnelle pourra être levée notamment en cas de revente du bien hypothéqué aux frais de l’emprunteur.
