Responsabilité du notaire en raison d’un défaut de Conseil : décision de la Cour d’appel de PARIS en date du 9 avril 2021 (RG 19/15010)

Une promesse de vente avait été passée, portant sur une maison d’habitation et différentes parcelles, entre un promoteur immobilier, client de la SCP DESBOS BAROU, et des personnes physiques.

La vente avait pour objet la réalisation de l’opération suivante  : création de deux unités d’habitation de 100 m2 chacune, et rénovation de l’habitation existante.

Il était aussi prévu une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour la réalisation de ce projet.

A cet acte était annexé un arrêté prévoyant la création d’un périmètre de protection rapprochée dans lequel sont interdits « les constructions nouvelles de toute nature », notamment sur les parcelles objets de la vente.

Le projet était donc impossible dès le départ. Cependant les deux notaires intervenus à l’acte n’avaient pas tiré les conséquences de l’arrêté annexé et n’avaient délivré aucune mise en garde quant à l’absence de faisabilité du projet.

Devant la Cour d’appel de PARIS ils se prévalaient de la qualité de professionnel du promoteur immobilier afin d’échapper à leur responsabilité.

La Cour d’appel de PARIS a logiquement écarté cet argument. Elle considère que « les compétences (du promoteur immobilier) et la circonstance qu’il était assisté par un architecte pour la réalisation de son projet n’était pas de nature à décharger les notaires de leur obligation de Conseil dont la faute est ainsi établie ».

Cette solution est dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation qui considère que le notaire n'est pas déchargé de son obligation de conseil par les compétences ou les connaissances personnelles de son client (Cass. 1re civ., 28 nov. 1995, n° 93-15.659 Cass. 1re civ., 14 mai 2009, n° 08-12.093 Cass. 1re civ., 30 mai 2013, n° 12-22.252 Cass. 1re civ., 16 nov. 2016, n° 15-22.340 Cass. 1re civ., 25 janv. 2017, n° 15-28.159 Cass. 1re civ., 11 juill. 2018, n° 17-21.587), fut-il lui-même notaire (Cass. 1re civ., 10 oct. 2018, n° 16-16.548, n° 938 FS - P + B).

De même les notaires tentaient également d’invoquer le fait qu’il s’agissait d’une promesse de vente pour échapper à leur responsabilité.

Là encore la Cour d’appel de PARIS écarte cet argument, considérant que :

« si la conclusion d’un avant contrat de vente est destinée à arrêter la volonté des parties sans attendre l’obtention de tous les éléments nécessaires à la perfection de la vente, il appartient au notaire instrumentaire, dès lors qu’il dispose des éléments lui permettant de suspecter le risque d’échec de l’opération poursuivie par une partie, d’en informer les parties ».

C’est dans ces conditions que les notaires ont été condamnés à indemniser le préjudice subi par le promoteur immobilier.