Bail commercial : compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation – Arrêt du 31 janvier 2019 rendu par la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE

En cas de refus du renouvellement du bail commercial, le bailleur sera à certaines conditions tenu de verser une indemnité d’éviction. De son côté, le preneur devra régler une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à son départ.

Toutefois, en l’absence d’accord, le Tribunal de Grande Instance territorialement compétent devra être saisi pour trancher le différend.

La SCP DESBOS BAROU a eu récemment à connaître d’un litige en la matière.  

Afin de faciliter le règlement des sommes auxquelles allait être condamnée chacune des parties, le Cabinet avait pris soin, dans l’intérêt de son client le preneur, de solliciter du Juge de première instance qu'il dise qu’il y aurait compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Cette compensation consiste en l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Le Tribunal de Grande Instance de TOULON a, par jugement du 3 novembre 2016, condamné le preneur au paiement de la somme de 32.400 euros au titre de l’indemnité d’occupation et condamné le bailleur au paiement de la somme de 64.524 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Le preneur a toutefois été débouté de sa demande de compensation au motif que celle-ci ne serait possible qu’en cas d’accord des parties.

Ce point était particulièrement problématique puisque le preneur allait devoir régler une somme importante avec le risque que son indemnité d’éviction ne lui soit jamais réglée.

Il a donc été interjeté appel du jugement avec limitation au rejet de la demande de compensation.

La Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a par arrêt du 31 janvier 2019 constaté que l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction fixées toutes deux par la juridiction de première instance par une décision exécutoire par provision constituaient des créances certaines, réciproques (l’une due par le bailleur au preneur et l’autre par le preneur au bailleur) et connexes puisqu’il s’agissait de créances issues de l’exécution d’un même contrat de bail, que ces deux dettes trouvaient leur source dans les rapports contractuels issus du bail liant le preneur et le bailleur, que le lien de connexité existait du fait que les deux indemnités ont toutes deux leur origine dans une même situation, celle résultant de la résiliation du bail commercial.

Elle poursuit en indiquant que la compensation entre l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction était donc possible et que le Juge ne pouvait écarter la demande en compensation au seul motif qu’elle ne remplirait pas les conditions d’exigibilité ou de liquidité (montant déterminé ou déterminable).

Le Jugement de première instance a donc été infirmé et la Cour d’appel a ordonné la compensation judiciaire entre l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction, évitant ainsi au preneur d’avoir à avancer la somme de 32.400 euros et dans le même temps lui permettant de se prémunir contre le non-paiement de l’indemnité d’éviction à hauteur de ce montant.