De l’intérêt de prévoir dans un contrat de vente, le versement d’une indemnité en cas d’inexécution des travaux par le vendeur : ordonnance de référé, Tribunal judiciaire de LYON, 31 janvier 2023, RG n°22/01213.

L'acquéreur d'un bien immobilier a assigné le vendeur devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de LYON afin d'obtenir le versement de l'indemnité prévue par la "convention de séquestre".

• Quels étaient les faits ?

Selon acte de vente en date du 26 mai 2020, Monsieur X, représenté par le Cabinet, s’est porté acquéreur d’une résidence à usage d’habitation auprès de la société Y, spécialisée dans la promotion immobilière.

Il était prévu dans l’acte que le vendeur réaliserait divers travaux à ses frais dans un délai déterminé, notamment : viabilisation en électricité, eaux usées, téléphone, eau potable ; création d’une voie d’accès en enrobé ; réalisation d’un mur de soutènement le long de la voie d’accès habillé en pierres dorées…

Pour garantir cette exécution, l’acte prévoyait « une convention de séquestre » par laquelle le vendeur était tenu de séquestrer une partie du prix de vente entre les mains de l’office notarial jusqu’à exécution complète des travaux. Il était convenu que cette somme serait versée à l’acquéreur à titre d’indemnité si les travaux n’étaient pas achevés à la date convenue.

Certains travaux n’ayant pas été réalisés à l’échéance, l’acquéreur a mandaté un huissier de justice afin de faire constater cette inexécution.

• Quel était le débat ?

Le vendeur s’opposait au versement de l’indemnité au bénéfice de l’acquéreur.

Pour l’essentiel, le vendeur soutenait qu’il avait exécuté les travaux et que l’acquéreur faisait une interprétation erronée du contrat de vente concernant l’étendue de sa mission.

L’acquéreur soutenait au contraire que les stipulations du contrat étaient claires et ne donnaient pas lieu à interprétation. Les travaux n’ayant pas été achevés et l’inexécution ayant été constatée par huissier, c’est à bon droit qu’il sollicitait le versement de l’indemnité prévue par la « convention de séquestre ».

• Quelle a été la décision ?

A titre liminaire, le tribunal a rappelé que le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter le contrat conclu entre les parties, notamment quant à la nature de l’obligation souscrite, sa portée, ses conditions ou ses modalités d’exécution.

Reprenant l’argumentation de l’acquéreur, il a toutefois relevé que les stipulations du contrat de vente étaient claires, qu’elles n’appelaient aucune interprétation et que l’inexécution des travaux avait été régulièrement constatée par huissier de justice.

La juridiction a ensuite qualifié la « convention de séquestre » de « clause pénale », en précisant que si le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier (Civ. 3 19 février 2003, 01-16.991).

En conséquence, le juge des référés a condamné l’office notarial à verser à l’acquéreur :

• La somme de 15.000 euros séquestrée entre ses mains en garantie de l’achèvement du mur de soutènement, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard 
• La somme de 8.000 euros séquestrée entre ses mains en garantie de l’achèvement de la voirie d’accès au moyen de la réalisation d’un enrobé sur l’ensemble de la voie d’accès dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Le vendeur a en outre été condamné à verser la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en compensation d’une partie des frais engagés par l’acquéreur pour les besoins de la procédure judiciaire.

Il résulte de cette décision qu’il existe un intérêt majeur pour l’acquéreur d’un bien immobilier de faire stipuler à son bénéfice le versement d’une indemnité en cas d’inexécution des travaux par le vendeur, autrement appelée « clause pénale ».

Au cas particulier, la procédure judiciaire a permis de débloquer la situation entre les parties et de mettre un terme au différend qui les opposait.