Renouvellement des baux commerciaux et loyer du bail renouvelé
Lors du renouvellement des baux commerciaux la question du montant du loyer du nouveau bail se pose.
Il convient de rappeler très schématiquement les règles applicables (toutes les exceptions ne pourront être toutefois évoquées).
En principe, l’article L145-3 du code de commerce énonce que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.
Cependant, dans la majorité des cas, le loyer renouvelé sera limité par le mécanisme de blocage instauré pour limiter les hausses de loyer lors du renouvellement.
Il s’agit du plafonnement.
Le plafonnement est la limite maximale à laquelle pourra être fixée le loyer en l’absence de dispositions contraires des parties.
Ainsi, l’article L145-34 du Code de commerce énonce que «le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’articleL. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié».
Néanmoins, et ceci est important, si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, c’est à ce chiffre que devra être fixé le nouveau loyer.
Bien entendu, l’ensemble de ces points est source d’un important contentieux tant les enjeux peuvent être de taille...
Il existe également des causes de déplafonnement.
Il s’agit de fixer le loyer à un niveau supérieur à celui qui résulte du plafonnement: la valeur locative sera également recherchée et appliquée, mais ce déblocage à la hausse ne pourra se faire que si une cause de déplafonnement est établie.
Ce déplafonnement peut être conventionnel. L’accord des parties permettra d’écarter la règle du plafonnement et même de fixer le loyer sans tenir compte des critères légaux.
A défaut d’accord, l’article L145-34 du Code de commerce écarte de la limite du plafonnement au renouvellement les loyers des baux portant sur des locaux qui ont bénéficié d’une modification notable des éléments suivants:
- caractéristique du local considéré
- destination des lieux
- obligations respectives des parties
- facteurs locaux de commercialité
Une question néanmoins parait importante:
Est ce qu’il doit s’agir d’une modification notable ayant eu une incidence favorable?
Pendant longtemps la jurisprudence a considéré qu’une modification négative pouvait écarter le plafonnement au détriment du locataire.
Ainsi, dans un cas où les facteurs locaux étaient à la baisse, mais où les valeurs locatives étaient à la hausse, sans qu’il y ait de lien entre les deux facteurs car la hausse était provoquée par la conjoncture, la Cour de cassation a néanmoins censuré la Cour d’appel qui avait appliqué le plafonnement (en ce sens, Cour de cassation, 3e Chambre civile, 13 juillet 1999, n°97-18.295).
Cependant, aux termes d’une décision de principe du 9 juillet 2008, 3e Chambre civile, la Cour de cassation est revenue sur sa position en jugeant que des travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne pouvaient constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer autant qu’ils ont une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur (en ce sens, Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2008, n°07-16.605).
Suite à l’arrêt du 9 juillet 2008 la question s’était posée de savoir si la solution avait une portée générale ou était limitée aux travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré.
En effet, «les travaux réalisés par le bailleur»sont dépendants de la volonté du bailleur, et celui-ci peut en user et en abuser pour entraîner un déplafonnement, ce qui n’est pas le cas par exemple du critère des facteurs locaux de commercialité.
Dans un arrêt de la 3e Chambre civile, 14 septembre 2011, n°10-30,825, la Cour de cassation indique qu’il n’y a pas lieu de faire cette distinction et que la modification des facteurs locaux de commercialité, qu’elle soit dépendante de la volonté du bailleur ou non, ne pourra représenter un motif de déplafonnement que dans le cas d’une incidence favorable à l’activité du preneur.
Il semble donc que la cour de cassation mette fin aux incertitude concernant une application limitée du critère de l’incidence favorable.
